開發(fā)商未按約辦理房產(chǎn)證 緣由地質(zhì)變動而免責
2011年9月22日，原告譚某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》和《平湖.山水江岸補充協(xié)議》，約定原告購買被告開發(fā)建設(shè)的，位于巫山縣的平湖.山水江岸項目某套房屋，原告按約定繳納了購房款及相關(guān)費用，并提交了所有辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料。2012年12月31日，雙方辦理房屋交接手續(xù)。按照合同約定，被告應當于2013年6月30日內(nèi)向房地產(chǎn)主管部門提交并辦理房地產(chǎn)權(quán)登記資料，逾期則從2013年7月1日起開始計算違約金。但直至2014年8月20日，被告仍未向房地產(chǎn)主管部門提交登記資料。
2014年8月21日，原告譚某向法院提起訴訟，要求被告某房地產(chǎn)公司：一、按照合同約定向房地產(chǎn)主管部門提交資料并辦理房地產(chǎn)權(quán)登記；二、支付原告違約金13576元(2013年7月1日至2014年8月20日一共416天，按購房款326348元的每天萬分之一計算)，并自2014年8月21日起至房地產(chǎn)權(quán)證實際辦理之日止，按每日房款總額的萬分之一支付后期相應的違約金；三、承擔本案訴訟費。
被告某房地產(chǎn)公司辯稱，由于自然災害沒有治理完畢，相關(guān)部門沒有驗收，無法向房地產(chǎn)權(quán)主管部門提交辦理房地產(chǎn)權(quán)證的資料。該地域發(fā)生的自然災害，屬于不可抗力，被告不應承擔違約責任，請求法院駁回原告的訴訟請求。
本案的爭議焦點是，原告主張被告未在約定時間內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)證屬違約，應承擔違約責任；被告主張沒有在約定時間內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)證，屬不可抗力所致，可基于雙方簽訂的合同及《合同法》的相關(guān)規(guī)定而免責。
被告為證明自己的主張，向本院提交了巫山縣高唐街道辦事處于2012年12月18日向巫山縣人民政府提交的《關(guān)于……滑坡急需治理的報告》，載明“近日，我街道……發(fā)生小型滑坡?！鞒隽素熈钇髽I(yè)停工等臨時救急處置”；巫山縣國土資源和房屋管理局出具的情況說明，載明“我局責令平湖.山水江岸建設(shè)單位某房地產(chǎn)投資有限公司立即停工……，2014年9月25日，我局組織專家對邊坡(含滑坡)治理工程進行了治理驗收……按照《地質(zhì)災害防治條例》……相關(guān)規(guī)定，地質(zhì)災害防治工程通過驗收后，方能進行主體工程驗收……”。此外，雙方簽訂《平湖.山水江岸補充協(xié)議》載明：“乙方按甲方要求繳齊辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的全部資料、證件及費用之日起180個工作日內(nèi)，甲方代為向登記部門申辦該商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》……：1.如因以下原因造成基礎(chǔ)設(shè)施及或公共配套建筑延期，甲方不承擔責任，但甲方須在約定的交房日期前告知乙方；2.甲方因遵守政府規(guī)定，響應政府號召，影響到基礎(chǔ)設(shè)施及或公共配套建筑建設(shè)工期的。3.因不可抗力造成基礎(chǔ)設(shè)施及或公共配套建筑建設(shè)延誤的……因此而產(chǎn)生的任何法律或經(jīng)濟責任，雙方均無須承擔”。
經(jīng)本院審查，被告沒有按約定時間將辦理房地產(chǎn)權(quán)證的資料報送房屋主管部門，符合雙方約定的被告“因遵守政府規(guī)定，響應政府號召，影響到基礎(chǔ)設(shè)施及或公共配套建筑建設(shè)工期的”情形，按約定被告不承擔責任。雙方可從滑坡治理結(jié)束，經(jīng)主管部門驗收合格后，重新計算期限。我國《民法通則》第153條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外?！被聻暮儆陔p方約定和法律規(guī)定的不可抗力，符合雙方約定的因此而產(chǎn)生的任何法律或經(jīng)濟責任，雙方均無須承擔。故原告要求被告向房地產(chǎn)主管部門提交資料辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并承擔違約金的請求，不符合雙方的約定和法律規(guī)定，本院不予支持。綜上，判決駁回原告譚某的訴訟請求。
2014年8月21日，原告譚某向法院提起訴訟，要求被告某房地產(chǎn)公司：一、按照合同約定向房地產(chǎn)主管部門提交資料并辦理房地產(chǎn)權(quán)登記；二、支付原告違約金13576元(2013年7月1日至2014年8月20日一共416天，按購房款326348元的每天萬分之一計算)，并自2014年8月21日起至房地產(chǎn)權(quán)證實際辦理之日止，按每日房款總額的萬分之一支付后期相應的違約金；三、承擔本案訴訟費。
被告某房地產(chǎn)公司辯稱，由于自然災害沒有治理完畢，相關(guān)部門沒有驗收，無法向房地產(chǎn)權(quán)主管部門提交辦理房地產(chǎn)權(quán)證的資料。該地域發(fā)生的自然災害，屬于不可抗力，被告不應承擔違約責任，請求法院駁回原告的訴訟請求。
本案的爭議焦點是，原告主張被告未在約定時間內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)證屬違約，應承擔違約責任；被告主張沒有在約定時間內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)證，屬不可抗力所致，可基于雙方簽訂的合同及《合同法》的相關(guān)規(guī)定而免責。
被告為證明自己的主張，向本院提交了巫山縣高唐街道辦事處于2012年12月18日向巫山縣人民政府提交的《關(guān)于……滑坡急需治理的報告》，載明“近日，我街道……發(fā)生小型滑坡?！鞒隽素熈钇髽I(yè)停工等臨時救急處置”；巫山縣國土資源和房屋管理局出具的情況說明，載明“我局責令平湖.山水江岸建設(shè)單位某房地產(chǎn)投資有限公司立即停工……，2014年9月25日，我局組織專家對邊坡(含滑坡)治理工程進行了治理驗收……按照《地質(zhì)災害防治條例》……相關(guān)規(guī)定，地質(zhì)災害防治工程通過驗收后，方能進行主體工程驗收……”。此外，雙方簽訂《平湖.山水江岸補充協(xié)議》載明：“乙方按甲方要求繳齊辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的全部資料、證件及費用之日起180個工作日內(nèi)，甲方代為向登記部門申辦該商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》……：1.如因以下原因造成基礎(chǔ)設(shè)施及或公共配套建筑延期，甲方不承擔責任，但甲方須在約定的交房日期前告知乙方；2.甲方因遵守政府規(guī)定，響應政府號召，影響到基礎(chǔ)設(shè)施及或公共配套建筑建設(shè)工期的。3.因不可抗力造成基礎(chǔ)設(shè)施及或公共配套建筑建設(shè)延誤的……因此而產(chǎn)生的任何法律或經(jīng)濟責任，雙方均無須承擔”。
經(jīng)本院審查，被告沒有按約定時間將辦理房地產(chǎn)權(quán)證的資料報送房屋主管部門，符合雙方約定的被告“因遵守政府規(guī)定，響應政府號召，影響到基礎(chǔ)設(shè)施及或公共配套建筑建設(shè)工期的”情形，按約定被告不承擔責任。雙方可從滑坡治理結(jié)束，經(jīng)主管部門驗收合格后，重新計算期限。我國《民法通則》第153條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”《合同法》第117條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外?！被聻暮儆陔p方約定和法律規(guī)定的不可抗力，符合雙方約定的因此而產(chǎn)生的任何法律或經(jīng)濟責任，雙方均無須承擔。故原告要求被告向房地產(chǎn)主管部門提交資料辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并承擔違約金的請求，不符合雙方的約定和法律規(guī)定，本院不予支持。綜上，判決駁回原告譚某的訴訟請求。
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