黃維青律師談商品房面積問題
正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，開發(fā)商人為產(chǎn)生偏差侵占購房者一、兩平米面積輕而易舉，最可能的方法是把非公攤的面積加入公攤之中。 所以，消費者要十分留意。
一、面積問題的表現(xiàn)
面積問題的產(chǎn)生，主要表現(xiàn)在三個方面：
1、開發(fā)商增加公共建筑的內(nèi)容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍；
2、在不增加公共建筑數(shù)量的前提下，將測量面積人為加大；
3、調(diào)高公攤系數(shù)，在不改變實測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。
這三種方法的使用，都必須得到土地、房管或測繪部門的認可或配合。
二、面積的計算
建筑面積包括兩個部分：
一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。計算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。
套內(nèi)建筑面積包括三個部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積。計算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。
套內(nèi)墻體面積包括兩個部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。
公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分攤的公用建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設計的使用功能。
分攤的公用建筑面積＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)
三、共用面積分攤原則：
1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。
2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。
3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
四、應分攤的部位
（一）分攤的公用建筑面積
大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該幢建筑服務的專用設備用房。
（二）與公用空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
（三）計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米）。
五、不應分攤的部位
1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為獨立使用空間銷售或出租的地下室，作為人防工程的地下室、半地下室，單獨具備使用功能的獨立使用空間；
2、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房、售房單位自營、自用的房屋。
六、面積誤差
面積誤差比＝(產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積)/合同約定面積 ×100％
七、如何解決面積問題
經(jīng)規(guī)劃部門批準，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知購房者。在接到通知的15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復。在此期間內(nèi)未作書面答復的，視為同意變更。開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)商要承擔違約責任。
買賣雙方因設計面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；
面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。開發(fā)商應在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。
八、律師提示
1、售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。
售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補應明確面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。
2、其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
3、由于房屋商品消費者所處的弱勢地位，很難得到公平的待遇，需要自己多留意，維護自己的消費者權(quán)益。
4、《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。
按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
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