今年春夏兩季,美國住房市場強(qiáng)勁增長,房價(jià)、銷量和新房開工量等多項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)釋放利好信號(hào),種種跡象表明沉寂多年的房地產(chǎn)市場再度迎來投資熱潮。美國業(yè)界認(rèn)為,現(xiàn)在擔(dān)心房產(chǎn)泡沫為時(shí)尚早,當(dāng)前住房市場只是向次貸危機(jī)前的正常水平回歸。
【美國房產(chǎn)】美國樓市:火爆但不過熱
來源:人民網(wǎng)-國際金融報(bào)
樓市利好消息不斷
美國房地產(chǎn)市場近日利好消息不斷。美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì)6月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,多數(shù)住宅建筑商今年6月份首次看好市場前景,一改過去約7年來的悲觀情緒。協(xié)會(huì)主席里克·賈德森說,住宅建筑商的樂觀情緒主要來自于當(dāng)前購房需求持續(xù)增加,而待售房屋庫存量不斷減少。
6月18日,美國商務(wù)部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,5月份新房開工量環(huán)比增長6.8%。房地產(chǎn)行業(yè)增長也是整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要推動(dòng)力。去年第四季度,住宅固定投資增長17.5%。
購房需求增加也推升了舊房銷售價(jià)格。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù),4月份美國各類舊房銷售中間價(jià)為每套19.28萬美元,為連續(xù)第14個(gè)月同比增長。
美國住房抵押貸款融資巨頭房利美認(rèn)為,房價(jià)上升趨勢還將持續(xù)。房利美今年5月關(guān)于房價(jià)走勢的一項(xiàng)調(diào)查顯示,認(rèn)為美國房價(jià)未來12個(gè)月會(huì)繼續(xù)上漲的受訪者占55%,而認(rèn)為房價(jià)會(huì)下降的僅占7%,達(dá)到3年來的最低水平。
在房市持續(xù)回暖的推動(dòng)下,美國人投資房產(chǎn)的熱情被再度點(diǎn)燃。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù),4月份美國舊房銷量按年率計(jì)算達(dá)497萬套,連續(xù)第22個(gè)月同比上升。
在華盛頓地區(qū),有些賣家甚至遇到多個(gè)買家紛紛加價(jià)競購,這種情況已經(jīng)多年沒有出現(xiàn);而在亞利桑那州和佛羅里達(dá)州等在次貸危機(jī)中房價(jià)大幅下跌的地區(qū),為抓住房市上漲的先機(jī),有些投資公司過去幾個(gè)月甚至整街購買待售房產(chǎn)。
泡沫擔(dān)憂為時(shí)尚早
分析人士指出,美國本輪房市復(fù)蘇伴隨整體經(jīng)濟(jì)回暖,主要?jiǎng)右蚴莿傂栳尫?,而非投機(jī)主導(dǎo),而且房貸機(jī)構(gòu)的借貸標(biāo)準(zhǔn)并未大幅放松,多數(shù)貸款購房者償還能力沒有暴露出問題,因此,房產(chǎn)泡沫擔(dān)憂為時(shí)尚早。
而且當(dāng)前房價(jià)并非過高,消費(fèi)者購房能力較強(qiáng)。根據(jù)美國聯(lián)邦住房金融署的數(shù)據(jù),美國3月份房價(jià)比2007年4月的峰值還低12%,大致相當(dāng)于2004年11月的水平。美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度全美73.7%的住房售價(jià)對(duì)于美國中等收入家庭而言可以接收。
不過,近期抵押貸款利率持續(xù)上升,增加了購房成本。但分析人士認(rèn)為,抵押貸款利率雖在上漲,但仍處于近50年以來的歷史低點(diǎn)附近,不會(huì)抑制潛在購房需求。
美聯(lián)儲(chǔ)的一項(xiàng)調(diào)查顯示,自2010年以來大部分房貸機(jī)構(gòu)的借貸標(biāo)準(zhǔn)略微放松,但遠(yuǎn)非寬松。這也解釋了為什么過去幾年來盡管抵押貸款利率一直位于歷史低谷,但住房銷量增長緩慢。
房利美的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度發(fā)放的抵押貸款平均信用評(píng)分達(dá)757分,雖然低于2010年的762分,但與660分以下的次級(jí)貸款相比,信用級(jí)別要改善許多。當(dāng)季貸款價(jià)值比也僅為75%,雖然高于2010年的68%,但與往往高達(dá)125%的次級(jí)貸款相比,放貸風(fēng)險(xiǎn)也大大降低。